境界kyoukai

素材とは違うんですが、ここで境界について取り上げてみます。
左は年代物の境界杭。目に見えない境界線を物理的に示している印が境界杭です。
境界杭：正しくは境界標

私たちの仕事では境界がすべての形を決める基準となりますので、それに関わる施工法等を紹介します。

図面を作るときに敷地図を頂くんですが、それをもとに現地で境界杭の確認をします。
あるはずの場所になかったり、図面との寸法が違っていたりすることもありますから、間違いが起きないよう確認した上で境界ブロックを設けます。

特に隣地との境界は問題が起きやすい箇所です。
控え幅をいくつ取るか、それぞれで作るべきか、または境界の真ん中で作られていることもあります。
以下のケースを参考にしてみてください。

低い側が先行するケース

目隠しなどすぐに必要とする場合は先行工事となるんですが、ただし隣家がそれを見て新たに土留めを作るとは限らないので強固な基礎で作っておいた方が無難です。
隣が作っているからとスルーされ、知らぬ間に土だけを埋め戻されるケースがありますから万一の場合に備えてのことです。

この場合必ずしも隣家の考えではなく業者の提案によることが多いです。
「先に作った方が負け」などという通説じみた隠語があるんですが、それがすべてのケースで適応されると思い込んでしまってる場合にこんなことが起きます。

それとは別に、ケースによってはこちらの境界内で土留めを作らないといけません。
その一例。
もともと同じレベルの土地で、こちら都合で駐車場などの工作物を作る時は境界内で土留めを作ります。
掘削して土地を低くするわけですからこちら側で土砂を止めないといけない。
ＲＣによる逆Ⅼ擁壁などはそのための工作物です。

この手の杭はほぼ8センチサイズ。
なので杭スレスレで設置すれば4センチ控えとなります。

ちなみに控え幅を大きく取っているのは建築確認が必要なＲＣ擁壁に多い。
たとえ無駄なスペースだとしても建築基準に適合した寸法が求められるため現場都合で狭くすることはできません。

ＲＣは栗石などの砕石や捨てコンが入りますから壁からの出幅が擁壁のタイプによっては100超えることもあります。
基礎が関係するため控え幅が大きくなるのです。
※捨てコンはおもに墨出しと型枠をセットするためのコンクリなので壁とつら一になることはない

その一例。 H2.5ｍの擁壁です。ブロックを含め複雑な作りをしていてデッドスペースも半端ではない。
逆Ⅼ擁壁となれば基礎自体が出張るため控え幅が大きくなるのです。

先積みの場合、後積みの場合

隣家がまだ境界ブロックを作っていない場合は上で話したように3～4センチ離しておけば問題は起きません。

逆にお隣が先に作っている場合は、まず控え幅を見ます。
3センチ控えているならこちらも3センチ以下にしない。4センチなら4センチ控える。同じ控え幅を取れば隣家との問題はないです。

ただこちらの地域では最大でも4センチですから、お隣がそれ以上控えているからといって4センチを超える必要はありません。

上は左が先行、右が後積みです。
先積みの側が75ミリ。75ミリ控えていたとしてもそれに合わせる必要はなく4センチで十分の控え幅です。

左はちょっと取り過ぎですよね。なぜこうも控えたのか、ブロックの基礎はこんなには出ないはずです。

正面にタイルを貼っているところから、もしかすると側面にも貼るつもりだったのを途中でやめたのかもしれません。

たまに測量をし直してズレているのが分かり新たに境界杭を入れたというケースもあります。

古い土地では珍しくない話です。
整備されていない地域では境界杭がなくブロック塀が境界線代わりになってることもあって、測り直してみると広くも狭くもなるわけです。

もし越境していた場合は覚書を交わします。
費用の問題があるためすぐに作り直すことはできません。いつか作り直すときに境界線を基準にするという約束を交わすのです。

二列ある境界ブロック

境界ブロックの一番の役割りは見えない境界線を見える形にすることです。
そのためだけのものであれば一列あれば十分ですよね。

隣のブロックより高さが欲しい時や化粧をしたい場合は抱き合わせての作りになりますが、同じような作りでなら一列で足ります。
なぜ互いに作る必要があるんでしょうか。

もちろんお隣が先積みしていれば作らないケースもあります。
しかし上で話したように日本には控え文化というものがあるため、もし後積みがなければ控えた分の土地は隣地のエリアに入ります。
仮に縦20ｍ×横10ｍの土地で、コの字の境界すべて4センチ控えでブロックを作った場合、面積にして2㎡にもなります。
坪50万の土地でなら30万の損失です。それに工事費も先積みした側の負担。

これは不公平感から来るものです。
それぞれで作る方が公平だとするものなんでしょう。そのため二列というような奇妙な光景が見られるんです。

お互いが控えあった分の土地は死に地となります。使い物にならず有効活用できない土地です。
なんだかもったいないですよね。
雑草が蔓延った時にはどちらかが駆除しないといけません。
さらにお互いがフェンスを付ければ掃除もしにくい。
二列ブロックはこんなデメリットを残します。

冒頭で話した芯積みもトラブルを招くことがあるため現在ではほとんどやりませんが、この点についてだけは無駄のないやり方だといえます。

お互いがブロック＆フェンスのケース。
同じ高さで同じようなフェンス。これが奥の境界杭まで続きます。

こちらは作らなかった場合。
こうする場合は暗黙の了解として動かせない工作物をくっ付けない。
コンクリや、たとえば物置など設置するときは同じ控え幅を取ります。
作らなかった側が雑草駆除をするためこの方が効率がいいともいえます。

ブロックを作った方が損してるように見えますが、右の反対側を見ると同じ作りになってるケースもあります。
土地が控え幅の分ズレているわけです。

特に分譲地でよく見かけます。区画にルールを設けなるべく公平になるよう作ってます。
まぁ土地がズレるってのもアレなんですが日本の境界とはそういうものなんでしょうね。

分譲地では無駄な工事費用を掛けず一列で済ませています。まぁ某大手高級分譲地では二列積ませることもあるようですが一般の分譲地ではないでしょう。
並びが複数棟ある場合、右端の棟以外損失面積がないよう作られます。

お隣が先積みしていた場合は自分の土地とお隣りそれぞれ両サイドの状況を見て積むべきかを決めると良いです。

問題は基礎コンクリートが越境している点です。
抱き合わせて目隠し等、何かやろうとするときは後積みする側だけが控えることになります。

しかし何もするつもりがない場合は利点が大きい。
物置などは支障のない所まで寄せて設置できる。芝も花も遠慮なく際に植えられる。

越境が地中のことだとして特に気にしないのであれば土地をフルに使えます。
もしこのケースに出くわした時はメリットがデメリットを上回っているかを考えてみるといいです。

境界線いっぱいの作り

冒頭辺りで話した境界線スレスレの作りです。
境界標を金属板で張り付けている所を見ると、これはたぶん測り直しによって双方協議の上で決めたのかもしれません。

土地はもともと登記上の筆界というものがあって、分筆の変更や町が整備される中で微妙にずれてしまい、筆界と現地の境界が合致せず、その土地が事情が分からない他人の手に渡った時にこれが問題を引き起こすんです。
で、土地家屋調査士が調べ直し両家立会いのもと筆界を特定するという流れです。

その理由以外でも境界線スレスレで施工されているケースもあります。昔は今ほど控え幅を取ることに神経質ではなかったんでしょう。
しかしたとえブロックがセーフだとしても基礎のコンクリは恐らく越境してると思うので、普通に考えればバツだとされます。

お隣がもし後積みする場合、必要以上に空けることになるため、今やると道義的にはフェアな積み方とはいえないというわけです。
←←

ただしこれが裏手での境界の話だとして、そこに何もするつもりがなければ、返ってこの方がいいかもしれません。
控え幅を取った作りでは控えた方が損するのは間違いないですが、かといって空けられた側も得したと思うことはないはずです。
自分の敷地内に他人の土地が入ってるわけですから砂や砂利を敷くくらいしかできないでしょう。

芝張りとなれば確実に隣のブロックにくっ付きますからね、そこを気にする方は花だってブロック際に植えられない。
装飾性のあるものは隣家から見て、自分の土地として使わっていると思われることもあります。

そのためこちら側でも何かで止める工夫やブロックを作ることになるんですが、
これが境界いっぱいに作られていればその必要がまったくなくなります。

・お互い死に地も出来ず、掃除などの問題も出ない。
・どちらにとっても損失面積がなくブロックの際まで土地のすべてを活用できる。

地中のコンクリがじゃっかん出ていたとしても、費用を出してブロックを作ってくれたのはお隣ですから、無駄な費用が省けた分は得したことになります。

それぞれが境界内にブロックを作るのは経済的にも痛いですからね、しかも三方となればそれに掛かる工事費は大きくなります。
省ける場所があるなら省きたいものです。

境界線いっぱいに作られたブロックだとしても、お互いにメリットがあって合意できるのであれば考え方次第でこれも有りです。

左側が境界線いっぱいで先積みしていた場合、後積みする側はコンクリが出ている分だけセットバックが大きくなる。
斫るという考えもあるんですが、場合によっては揉めることがあるため慎重に検討しないといけません。

高い側がやりがちな施工

逆に高い側から見た場合です。
低い側がすでに仕切りブロックを設けている場合、下図のような土留めの作り方をしているのを見ます。

隣のブロックを利用して基礎を上げています。
土留めは隣地のＧＬを基準にするものですからこれはまずいでしょう。

基礎から下を隣のブロックに依存していますからね、相手側のブロックが土留め用の強固な基礎で作っているとは思えないのでこの作り方は欠陥工事と見なされる。
※2段程度のブロック基礎は大したものではない

僅かなＧＬ差であれば許容することもありますが、本来は認められていないやり方。

上のように隣のＧＬを基準に作らないと土留めとして安心できる作りとなりません。
段数によってボリュームのある基礎が必要で、土圧によってはバットレスで補強します。

バットレス

バットレスは段数が多く強度に問題がある場合に必要とします。
土圧がかかる土留めではＧＬ差＋500～600以上で検討します。

バットレスとは控え壁(控え柱)、または補強壁のことです。
例えばブロック塀を高くする場合、地震による横揺れに対しての補強で設けます。
Ｔ字のクランクを入れることで強度を持たせるのです。

高さ1.2ｍを超えるブロック塀を作る場合、3.4ｍ以内のピッチで1箇所作ることが建築基準法で義務付けられています。

ただしブロック塀と土留めでは受け止めるエネルギーが違いますから、土圧がかかる土留めも最大3.4ｍとするのは強度に問題が出ます。
特に水を含んだ土は途轍もない荷重がかかるためその土圧に耐えるにはバットレスのピッチを狭くしないといけません。
さらに高さ。Ｈ1.2ｍ以上で必要というのは「塀」の場合であって、土圧がかかる土留めではそれ以下の高さでも必要です。

※写真は4段、ＧＬは500と大した土圧ではないのでバットレスは2段　(土留め用としてのバットレスは地中に隠したいがため)

作ってしまえば劣化するまで作り直すことがない工作物です。
狭い通路では家を壊さない限り解体すら出来ない。そのため頑丈に作っておかないといけません。

土地の高い側が作る

境界ブロックは先に家を建てる方が先積みすることが多いんですが、これが土地の高さが違う場合は状況が違ってきます。
基本的には土地の高い方が作ります。

通常土砂や雨水を止めるための工事は高い土地の側がやるものです。
堰止めですね。単なる仕切りではなく堰を止めるためのブロックです。高い方が土砂を止めないといけません。

本来は高い方が工事するものなので放置でもいいんですが、しかし隣地が更地のままで土砂や雨水が流れて困る場合は、取り敢えずの堰止めとして先積みすることがあります。
その場合最低限の施工で済ませます。
←←

この現場は取り敢えず１段だけのブロック積み。
特別高くして目隠しなどの考えがなければ最低限の工作物で良いと思います。

数年後、隣が決まり土留めが完成。
ここの場合土地の高さが1ｍ越えなのでＲＣによる擁壁です。
ちなみに鉄筋コンクリートのことをＲＣと呼ぶんですがこれはReinforced Concreteの略で、Reinforcedは補強、強化を意味する語。直訳すると強化コンクリート。
コンクリには鉄筋を入れるものなのでRCといえば鉄筋コンクリートとして理解されています。

芯積み

隣家と費用を折半し境界芯で作る方法です。
メリットは工事費用が半分で済むことと、控え幅がないためデッドスペースを作らず土地を無駄なく活用できることです。

ただし問題もあります。
後年目隠しをしたいなど、何か手を加えたいときにはお隣の了解が必ず必要です。
共有物となるわけですから了解なしで勝手に改造はできません。

むかしは費用が安くなるからとこの手法を取ることがまぁまぁありました。
しかし二十年も経過すれば古くなったフェンスをやり直したいこともあるでしょう。
隣家の事情もあるわけですから都合よくまた費用折半が出来るとは限りません。

親の代では問題なかったとしても、次の代ではそうはいきません。
家を建て替えたときには古いブロックを壊し作り直すこともあります。
解体と撤去、ブロックの基礎から作り直すとなれば数万で済む話ではありませんので隣家を当てにすることは出来ません。
隣家にとってはなんのメリットのない工事です。メリットのない工事に費用を出す理由がないのです。
一方の都合で作り直す場合はやりたい方が全額負担することになります。

自費での工事なら今後のことを考えて境界内で作り直すことになるはずです。
その際お隣のアプローチやコンクリ、袖壁がブロックに接していた場合その補修費用も必要です。
補修したとしても素材や色が変わることで苦情が出ることもあるので、実行前にあらかじめ善後策を講じ了解を取っておかないといけません。

メリットよりも後年のリスクの方が遥かに高いので、よほどの事情がない限り芯積みは今の時代勧めることはありません。

型枠がベース幅、矢印のラインがブロックの位置。

境界内でのブロック積み

境界内で作る場合いくらか控えて作るのが慣習となっています。
それが何センチなのか、一部自治体によっては決まりがあるようですが、建築基準法では明確な規定などなく慣習や個々の事情によって決められます。
私たちの地域では3～4センチの控え幅を取ることが多いです。

ただ、境界杭に間違いがなければ境界線いっぱいで作っても問題はないはずだという解釈もあります。
これはもっともな話なんですが、ただブロック積みには構造というものがあります。
ブロック本体に越境がないとしても、基礎のコンクリートがはみ出します。

ブロックを安定させるためにはコンクリートの上にきちんと乗せないといけないので基礎の土台はブロックよりも幅を取ります。
基礎のコンクリまでを境界線スレスレで、1ミリも出さずに打設するのは無理に等しくまた正しくない施工です。
丁張りで1ミリ狂うことも可能性としてはゼロではありません。なのでほんの少し遊びが要ります。

ニッポンには控え文化とでも言えばいいのか、境界の越境に対し非常に厳しいところがあるため、トラブルが起きないよう隣家に配慮して少し遠慮して作れと、そんな慣わしがあります。

ベースコンクリートも境界線から出ないようじゃっかん控えます。
ブロックから境界線までの控え幅を3～4センチ取れば安定した施工が出来ます。
これが2センチ以下になると遊びがなくなり施工がだんだんと難しくなるわけです。